Rozhovor s Danem nejen o situaci na realitním trhu

Přinášíme zajímavý rozhovor s Danielem Maciuchem od spokojeného klienta, který mu touto netradiční velmi hezkou cestou zároveň poděkoval za skvěle odvedenou práci. 

Daniel je certifikovaný realitní makléř ARK ČR. Na realitním trhu se pohybuje od roku 2004, od té doby úspěšně zrealizoval přes 700 obchodních případů. Volný čas rád tráví na horách s milovanou rodinou.

"Když jsem před dvěma lety hledala nové bydlení, trvalo to asi půl roku a až šestnáctá nemovitost byla kompromisem mezi mou původní idealistickou představou a méně utěšenou realitou. Mezi více než šestnácti realitními makléři jsem potkala i takové, kteří s prodejci nemovitostí neměli sjednané výhradní právo na prodej, a tak jsem byla po rezervaci nemovitosti a před podpisem hypoteční smlouvy i párkrát podvedena.

Naštěstí jsem měla tu čest potkat opravdového férového makléře, pro kterého je jeho zaměstnání skutečným posláním a pro klienta udělá maximum, jak je níže také uvedeno. Ač může toto tvrzení na první pohled vypadat jako vhodné marketingové klišé, se svými zkušenostmi nejen koupě nemovitosti, ale i pronájmu a jiných jednání se pod něj mohu s klidem podepsat."

 

 

Pane Maciuchu, v čem nastala za poslední dva roky na trhu s nemovitostmi největší změna? 

Realitní trh se během posledních let velice změnil, a to především ve skokovém nárůstu cen nemovitostí, které nám neustále stoupají vzhůru, a to především z důvodu stálého převisu poptávky nad nabídkou, nedostatku zajímavých nemovitostí v nabídce, a především díky váznoucí výstavbě nových bytů ve větších městech.

Dalším milníkem je změna stavebního zákona, nad kterou se na politické úrovni poměrně dlouho a dlouze diskutovalo, což by ve výsledku mimo jiné mělo přinést především zjednodušení vyřízení stavebního povolení, které se v mnoha případech může protáhnout i na dlouhé měsíce, či v případě developerských projektů i roky.

V současné době také vidím velkou změnu především v rámci velkého zpřísnění posuzování energetických náročností nově vznikajících objektů k bydlení s nutností využívání primárně obnovitelných zdrojů energií, např. tepelných čerpadel, solárních panelů, rekuperace apod.

Zásadním momentem při pořízení nemovitosti jsou v posledních měsících i zvyšující se úrokové sazby hypotečních úvěrů, které se v současné době pohybují v průměru kolem 4,5–5 % p. a., což je ve srovnání s minulým rokem nárůst o více než dvojnásobek.

Žadatelé o hypoteční úvěr musí počítat i s přísnějším posuzováním ze strany banky a dále s nutností vlastních finančních prostředků v minimální výši 20 % z celkové kupní ceny nemovitosti, což zejména u mladých lidí může být velký problém.

A jak je to v současné dobře s poptávkou a nabídkou koupi a pronájmu bydlení? 

V současné době je poměr nemovitostí v rámci prodeje a pronájmu poměrně vyvážený.

S ohledem na zvyšující se úrokové sazby a taktéž s ohledem na zpřísnění kritérií v rámci žádosti o hypoteční úvěr lze výhledově předpokládat větší zájem spíše o nájemní bydlení oproti koupi vlastní nemovitosti.

Klíčovým segmentem pro nájemní bydlení jsou především nové byty, které jsou ve velké míře objektem zájmu o koupi především z řad soukromých investorů a realitních fondů.

Koupě nového bydlení bude v budoucnu velký problém zejména pro mladší generace a rodiny s dětmi, což vede k zamyšlení nad obnovením výstavby družstevních bytů či nad významnější podporou výstavby nájemních bytů, např. s využitím dotačních programů v rámci rozvoje obcí.

To je pravda, třeba hypoteční úrok stoupl již na 5 %. V čem tkví pro splátce největší rizika u velkých půjček s takovýmto úrokem? 

Zvýšení úrokových sazeb přímo úměrně znamená logicky větší výdaje za bydlení, které v dnešní době zdražuje především i kvůli skokovému nárůstu obslužných energií.

Z tohoto důvodu je dobré před případnou koupí nemovitosti důkladně zvážit své finanční možnosti a především případná rizika ve vztahu ke stabilitě stávajícího zaměstnání žadatele, jeho perspektivy do budoucna tak, aby se maximálně eliminovala případná rizika limitující splácení úvěru.

Z toho vyplývá, že největší rizika pro splátce úvěrů s takto vysokou úrokovou sazbou tkví v mnoha případech především v nedostatečné finanční rezervě, v případné ztrátě zaměstnání v dnešní nejisté době, a tím pádem neschopnosti splácet i kvůli např. zdravotním důvodům.

Jaké jsou tedy odhady do budoucna? Kam se bude trh s nemovitostmi vyvíjet? 

Odhady vývoje trhu s nemovitostmi do budoucna jsou v dnešní složité době velice těžko předvídatelné.

Můj osobní názor je, že se nabídka prodeje nemovitostí v budoucnu rozšíří, a to i díky tomu, že nám budou končit fixace hypotečních úvěrů s nízkými úrokovými sazbami, což může v mnoha případech znamenat, že majitelé takto pořízených nemovitostí mohou svou situaci přehodnotit, úvěr následně předčasně splatit a dát nemovitost raději do prodeje, než dále splácet dražší úvěr.

Velkou neznámou je i budoucí míra inflace a ekonomická situace obyvatel s ohledem na ne příliš příznivé prognózy do budoucna.

Jak už jsem uváděl, s největší pravděpodobností budou lidé v budoucnu preferovat spíše nájemní bydlení nad osobním vlastnictvím.

Ceny nemovitostí by neměly již tak dramaticky narůstat a u některých segmentů, jako jsou panelové byty, lze do budoucna předpokládat spíše pozvolný mírný pokles či stagnaci cen.

Jaké jsou z vaší zkušenosti nejčastější chyby při koupi nemovitosti? Je to jiné při sjednávání podnájmu? 

Nejčastější chybou při koupi nemovitosti bývá v mnoha případech rychlé rozhodnutí o koupi, v mnoha případech pod tlakem realitních zprostředkovatelů, a to na základě častého sdělení z jejich strany, že je na nemovitost více zájemců.

Další častou chybou bývá i podcenění faktického a právního stavu nemovitosti, což je před koupí vždy dobré ověřit a prověřit.

Jedním z nejzásadnějších momentů a faktorů při koupi nemovitosti je především lokalita, v jaké se nemovitost v daném místě nachází. To je velmi zásadní ve vztahu k případnému zhodnocení do budoucna, což se v mnoha případech taktéž podceňuje.

U nájmu je to úplně jiné, protože tady obecně platí, že pokud nejste spokojeni, tak můžete výrazně jednodušeji než při koupi nemovitosti učinit případnou změnu k lepšímu.

U sjednávání nájmu je zcela klíčové postavení Nájemní smlouvy, které by mělo obsahově dostatečně chránit práva a povinnosti všech stran, tj. pronajímatele i nájemce.

Jaký typ bydlení je dnes nejvýhodnější?

Nejvýhodnějším typem bydlení se v dnešní době zdá pořízení menšího bytu, ideálně novostavby v rámci daného místa v co možná nejzajímavější lokalitě s dobrou infrastrukturou.

Co byste doporučil zejména mladým lidem? 

Mladým lidem, kteří zvažují koupi nemovitosti, bych určitě doporučil důkladně zvážit své finanční možnosti a důvod pořízení nemovitosti, tj. jestli pořizuji bydlení jen pro sebe a svou dočasnou potřebu, či řeším bydlení pro novou rodinu.

V prvním případě, tj. při koupi „startovacího“ bytu, bych se spíše soustředil na byty 1+kk, 1+1, ideálně v dobré lokalitě v dobrém technickém stavu bez nutnosti dalších investic, třeba zánovní novostavbu, která nebude ve srovnání s novým bydlením tak nákladná v rámci pořizovací ceny.

U koupě nemovitosti pro rodinné bydlení bych zvážil momentální situaci, s jedním dítětem se dá dočasně fungovat i v menším bytě, např. 2+1, 2+kk, i tady bych doporučil soustředit se na dobrou lokalitu a pohodlný dosah veškeré infrastruktury. Postupně dále něco našetřit a případně do budoucna pořídit větší byt s ohledem na ekonomické možnosti.

Mladým lidem, kteří ještě nejsou definitivně rozhodnuti, že v daném místě chtějí žít a pracovat, bych určitě doporučil spíše nájemní bydlení, které se dá kdykoliv dle potřeb změnit.

To poslední, co bych určitě ještě doporučil, je fakt, že než se pustíme do tak zásadního rozhodnutí, jako je pořídit si nemovitost, je vždy dobré celou záležitost předem konzultovat jak s realitním, tak finančním specialistou, a to na základě doporučení či reálných kladných referencí. Ve výsledku se touto cestou dá ušetřit spousta času, a hlavně nemalé finanční prostředky.

Lze poznat kvalitního makléře? Je nějaká část z etického kodexu realitního makléře problematická? 

Seriózního realitního makléře lze poznat mnoha způsoby. Nejzásadnější je případné doporučení a zkušenost s jeho službami z řad přátel či známých.

Dalším faktorem je způsob komunikace již při první schůzce, kdy se vás seriosní makléř nesnaží rychle získat za každou cenu, nýbrž trpělivě a empaticky vysvětlí danou problematiku, s přihlédnutím na očekávání a potřeby klientů, dále způsob, jakým vystupuje a prezentuje svou nabídku prodeje nemovitostí.

V dnešní době je jistým měřítkem úspěšnosti realitního zprostředkovatele i budování jeho osobní značky prostřednictvím svých webových stránek s reálnými referencemi jeho služeb, to vám taktéž hodně napoví.

Seriosní realitní makléř by měl být z titulu výkonu své profese vždy řádně pojištěn, měl by mít odpovídající profesní certifikaci a v ideálním případě také být členem Asociace realitních kanceláří ČR.

Seriózní makléř by neměl svým klientům nikdy slibovat zázraky na počkání a každý obchodní případ mít vždy s klienty smluvně zajištěn, ideálně smlouvou o výhradním zprostředkování svých služeb. Měl by vždy objektivně vyhodnotit celý obchodní případ a pro úspěšnou realizaci udělat naprosté maximum.

Z etického kodexu realitního makléře mě napadá problematická jedině možná výše provize za sjednané služby, která by neměla určitě přesáhnout výši max. 5 % z kupní ceny nemovitosti s přihlédnutím k tomu, co vše je v provizi zahrnuto, což by mělo být zcela automaticky zajištění kompletního právního servisu, úhrada veškerých nákladů spojených s prodejem nemovitosti včetně nadstandardní marketingové prezentace, případné zajištění PENB nemovitosti, nezbytná komunikace s financující bankou v případě koupě nemovitosti na hypoteční úvěr a především, veškerých správních poplatků spojených s podáním převodní smlouvy do katastru nemovitostí.

Za rozhovor a podělení se o své zkušenosti děkuje Šárka Chlupová a Runa Koblihová